Cheat sheet — Patrimônio imobiliário, SPIU, gestão e conservação
1. Comece pela pergunta certa
| Camada | Verificação | Evidência |
|---|---|---|
| Física | existe, qual área, condição e componentes? | vistoria, planta, laudo |
| Jurídica | quem é titular, qual destinação e quais ônus? | título, matrícula, instrumento de uso |
| Cadastral | quem ocupa, sob qual fundamento e responsabilidade? | cadastro e histórico de utilizações |
| Contábil | há controle e potencial de serviços? Qual valor e consumo? | escrituração, mensuração e conciliação |
| Funcional | atende ao serviço com segurança, acessibilidade e custo adequado? | inspeção, manutenção e decisão de carteira |
Matrícula individualiza o imóvel no Registro de Imóveis; cadastro gere dados e ocupação; registro contábil exprime ativo e valor. Nenhum substitui os demais. Inventário compara realidade física, títulos, cadastro, contratos e contabilidade; relatório do sistema sozinho não é inventário (Lei nº 4.320/1964, arts. 95–96).
2. Natureza e destinação não são ocupação
| Bem público | Gatilho | Consequência |
|---|---|---|
| Uso comum do povo | fruição coletiva | inalienável enquanto qualificado assim |
| Uso especial | serviço ou estabelecimento público | inalienável enquanto mantida essa qualificação |
| Dominical | sem destinação a uso comum ou especial | alienável apenas nos termos da lei; continua público e não é usucapível |
Afetação vincula o bem ao uso comum/especial; desafetação retira essa destinação conforme competência e forma jurídica cabíveis. Prédio vazio, abandonado ou transferido informalmente não se torna dominical só pelo fato. Investigue ato, título e uso antes de cogitar alienação.
3. Modelo federal pedido como “SPIU”
O edital menciona SPIU: estude o referencial da União, sem presumir que o TCE-MA ou o Maranhão adotem seus sistemas. A SPU é o órgão, não a plataforma.
| Nome | Recupere |
|---|---|
| RIP imóvel | identificador cadastral federal; não equivale à matrícula nem prova domínio |
| RIP utilização | uso/parcela ligado ao cadastro do imóvel; admite usos de unidades distintas; não existe isolado |
| SPIUnet | cadastro federal legado de imóveis de uso especial e suas utilizações; podia incluir imóveis locados de terceiros |
| SPUnet | plataforma federal que recebe os fluxos migrados, com implantação progressiva |
| SIAPA / SISREI | respectivamente, base histórica dominial/receitas e requerimentos antigos |
| SIAFI | escrituração federal; integração exige verificar regime da utilização e conciliar dados |
Linha do tempo no corte do edital: em 9 mar. 2026, SPIUnet e SISREI ficaram apenas para consulta; desde 2 abr. 2026, os fluxos antes realizados no SPIUnet ocorrem no SPUnet, e requerimentos do SISREI seguem pelo portal próprio. Se o enunciado disser “permitia”, julgue a funcionalidade histórica; se disser “hoje”, aplique a migração. Cadastro de imóvel alugado de terceiro não transmite propriedade nem implica contabilizá-lo como imóvel próprio; direito de uso e obrigações contratuais pedem análise separada.
4. Reconcilie eventos, não apenas saldos
| Ocorrência | Diligência que muda a decisão |
|---|---|
| Área medida ≠ matrícula ≠ cadastro | levantamento técnico e cadeia documental; regularizar no registro competente e atualizar as bases afetadas, sem escolher área arbitrária |
| Obra, demolição ou alteração de componente | verificar projeto, averbação, cadastro, condição, valor e eventual baixa contábil |
| Várias matrículas ou unidades ocupantes | preservar títulos e identificar cada utilização, parcela e responsabilidade; avaliar unificação quando cabível |
| Ocupação sem instrumento, imóvel ocioso ou título duvidoso | apurar fundamento de uso e risco; regularizar ou decidir destinação |
Na migração cadastral, mantenha mapa de identificadores, unicidade, validade, exatidão, completude, tempestividade e trilha de alterações. Totais iguais podem esconder duplicações e omissões; faça verificação documental de exceções, aceite e conciliação posterior. BIM e GIS ajudam a localizar e manter, mas não substituem título, vistoria nem contabilidade.
5. Valor patrimonial: finalidade e efeito da intervenção
Corte temporal: edital publicado em 7 jul. 2026. As NBC TSP 37 (imobilizado), 35 (arrendamentos), 38 (mensuração) e 06 (R1, propriedade para investimento) já tinham sido publicadas, mas sua aplicação aos exercícios começa, em regra, 1º jan. 2027; a NBC TSP 37 revoga a 07 a partir dessa data, ressalvados prazos específicos nacionais. Para 2026, use o regime então aplicável e o MCASP 11; não antecipe o novo texto. A Portaria Conjunta STN/SPU nº 10/2023 disciplina imóveis federais no seu âmbito.
| Decisão | Gatilho de prova |
|---|---|
| Reconhecer | controle por evento passado, potencial de serviços/benefícios e mensuração confiável; título e cadastro isolados não bastam |
| Classificar | uso administrativo/serviço, aluguel/valorização ou uso de imóvel de terceiro exigem exame conforme finalidade e norma temporalmente aplicável |
| Mensurar | custo inicial usual; aquisição gratuita/simbólica pede base apropriada; valor venal, mercado, justo e contábil líquido não são sinônimos |
| Depreciar | separe terreno e edificação; terreno normalmente não deprecia, edificação começa ao ficar disponível para uso; componentes podem ter vidas distintas |
| Gasto posterior | restaurar desempenho original tende a despesa; ampliar potencial/vida útil pode ser ativo, atendidos critérios; substituição relevante exige examinar baixa da parte antiga |
| Perda e baixa | desocupação ou dano podem indicar redução do potencial de serviços, não baixa automática; concilie decisão técnica e registros |
“Reforma” ou despesa de capital no orçamento não decide sozinho o tratamento patrimonial. Reavaliação requer política consistente por classe e base técnica confiável.
6. Carteira e conservação: risco antes de custo
Antes de comprar ou alugar: compare necessidade, imóveis próprios aptos, compartilhamento, localização, acessibilidade, continuidade e custo total (adaptação, operação, manutenção, energia, segurança e desmobilização). Vacância pede proteção, inspeção, atualização e decisão; imóvel próprio vazio não prova que o aluguel seja ineficiente sem comparar aptidão e custos.
| Estratégia | Momento/propósito |
|---|---|
| Preventiva | ação programada antes de falhar, por tempo/uso/recomendação |
| Preditiva | medição e tendência da condição para decidir a intervenção |
| Detectiva | revelar falha oculta em proteção ou reserva |
| Corretiva planejada / emergencial | falha conhecida programável / proteção imediata de vida, patrimônio ou continuidade |
Criticidade = probabilidade e consequência para segurança, serviço, ambiente, acessibilidade e conformidade: falha barata de proteção pode superar reparo estético caro. Plano útil liga inventário técnico, inspeção, tarefas, periodicidade, responsáveis, orçamento e histórico. A ordem de serviço liga defeito, prioridade, execução, materiais, teste, aceite e evidências; laudo sem providência não reduz risco. Quando exigidos, mantenha PMOC, licenças, certificados e responsabilidade técnica em dia e verifique condição real. Terceirização exige fiscalizar, testar, aceitar, controlar peças e registrar garantias.
Indicadores de vacância, inspeção atrasada, manutenção emergencial, reincidência, custo por área e pendências críticas sinalizam, sem provar causa. No achado de auditoria: critério é o dever, condição o fato encontrado, causa sua explicação, efeito o risco/dano; providência deve atacar a causa com responsável e verificação.