Cheat sheet — Patrimônio imobiliário, SPIU, gestão e conservação

1. Regra-mãe

Um imóvel público deve ser controlado em cinco camadas:

Nenhuma camada substitui as demais.

2. Classificação jurídica

• uso comum do povo: fruição coletiva;
• uso especial: serviço ou estabelecimento público;
• dominical: sem afetação a uso comum ou especial;
• bem dominical continua público;
• bem público não é usucapível;
• imóvel vazio não se torna automaticamente dominical;
• desocupação fática não equivale a desafetação.

3. Afetação

• afetação: vincula a uso comum ou especial;
• desafetação: retira a destinação conforme competência e forma jurídica;
• abandono, vacância ou mudança informal de uso não substituem ato jurídico;
• inalienabilidade acompanha a qualificação enquanto ela subsistir.

4. Governança e responsabilidades

• alta administração: política, risco, prioridade e recursos;
• patrimônio: cadastro, destinação, ocupação e histórico;
• área técnica: caracterização, inspeção e intervenção;
• jurídico: títulos, ônus e instrumentos;
• contabilidade: reconhecimento, mensuração e conciliação;
• usuário: zelar e comunicar alterações;
• fiscal: medir, testar, aceitar e documentar;
• controle: avaliar governança, dados, conformidade e resultado.

5. Registro, cadastro e contabilidade

6. Qualidade dos dados

• completude;
• exatidão;
• consistência;
• tempestividade;
• unicidade;
• validade;
• rastreabilidade.

Migração segura exige:

1. mapa entre identificadores;
2. controle das alterações;
3. totais de controle;
4. relatório de exceções;
5. amostragem documental;
6. aceite das unidades;
7. conciliação posterior.

7. RIP e utilizações

• RIP: identificador cadastral da SPU;
• RIP não prova domínio;
• cadastro/RIP imóvel identifica o imóvel;
• RIP utilização identifica uso, ocupação ou parcela;
• utilização depende do cadastro do imóvel;
• imóvel compartilhado pode ter utilizações por unidade gestora;
• locação de terceiro pode exigir cadastro sem virar propriedade pública;
• alterar a utilização não corrige automaticamente o imóvel-base.

8. Sistemas federais

Datas:

• 9 mar. 2026: SPIUnet e SISREI apenas para consulta;
• 2 abr. 2026: fluxos do SPIUnet passaram ao SPUnet.

9. Prova histórica × situação atual

• “o SPIUnet permitia…” pode cobrar funcionalidade histórica;
• “o SPIUnet recebe novos fluxos hoje” está errado;
• número de módulos do SPUnet depende da data da fonte;
• SPUnet ainda incorporava bases e funcionalidades em 2026;
• sistema federal não é automaticamente sistema do TCE-MA.

10. Inventário e conciliação

Inventário deve verificar:

• existência;
• localização e limites;
• ocupação e responsável;
• condição;
• documentos e restrições;
• área e componentes;
• valor e conta;
• ociosidade, invasão ou uso incompatível.

Conciliação compara:

• físico;
• cartório;
• cadastro;
• contrato;
• contabilidade;
• unidade responsável.

Toda divergência precisa de responsável, prazo, evidência e atualização das bases afetadas.

11. Normas contábeis em 2026

• NBC TSP 37: ativo imobilizado;
• NBC TSP 38: bases de mensuração;
• NBC TSP 35: arrendamentos;
• NBC TSP 06 (R1): propriedade para investimento;
• MCASP: referência geral do setor público;
• Portaria STN/SPU nº 10/2023: regra federal específica.

NBC TSP 07 não é mais a principal referência atual do ativo imobilizado.

12. Classificação pela finalidade

• serviço público: examinar ativo imobilizado;
• aluguel ou valorização: examinar propriedade para investimento;
• arrendamento: examinar direito de uso;
• terceiro cadastrado: cadastro não gera ativo próprio;
• venda: examinar classificação aplicável;
• benfeitoria em terceiro: analisar controle, potencial, prazo e substância.

13. Mensuração

Não confundir:

• custo;
• valor justo;
• valor de mercado;
• valor venal;
• valor contábil bruto;
• valor contábil líquido.

Terreno e edificação:

• são separáveis;
• terreno, em regra, não deprecia;
• edificação e componentes depreciáveis têm vida útil;
• depreciação começa quando disponível para uso.

14. Manutenção × capitalização

• preservar desempenho original: tende a despesa;
• aumentar potencial, capacidade ou vida útil: pode capitalizar;
• substituir componente: examinar baixa do antigo e reconhecimento do novo;
• classificação orçamentária não decide sozinha o efeito patrimonial;
• “reforma” é rótulo físico, não resposta contábil.

15. Diligência dominial e técnica

16. Carteira imobiliária

Antes de adquirir ou locar, verificar:

• necessidade;
• imóveis próprios disponíveis;
• compartilhamento;
• localização;
• acessibilidade;
• custo total;
• riscos;
• capacidade de manter.

Preço ou aluguel é apenas parcela do custo de ocupação.

17. Vacância e ocupação

Sinais de alerta:

• imóvel vazio sem proteção;
• locação com bem próprio apto ocioso;
• ocupação sem instrumento;
• uso incompatível com afetação;
• cessão sem atualização;
• custo alto sem serviço proporcional.

Vacância não prova desperdício: comparar adequação, localização, prazo, custo de adaptação e continuidade.

18. Estratégias de manutenção

• preventiva: antes da falha;
• corretiva planejada: defeito conhecido com programação;
• corretiva emergencial: resposta imediata;
• preditiva: medição e tendência;
• detectiva: descobre falhas ocultas.

Preventiva não elimina corretiva.

19. Plano de manutenção

Deve conter:

• inventário técnico;
• manuais, projetos e garantias;
• inspeção e diagnóstico;
• criticidade;
• tarefas e periodicidades;
• exigências legais;
• ordens de serviço;
• aceite;
• orçamento de ciclo de vida;
• histórico e indicadores.

20. Criticidade

Priorizar por probabilidade e consequência sobre:

• vida e segurança;
• continuidade;
• integridade;
• ambiente;
• acessibilidade;
• conformidade;
• custo e prazo de recuperação.

Defeito barato pode ser mais crítico que dano estético caro.

21. Conformidade predial

Controlar, quando aplicável:

• incêndio;
• elétrica;
• elevadores;
• climatização/PMOC;
• acessibilidade;
• segurança do trabalho;
• licenças e certificados;
• responsabilidade técnica;
• garantias;
• documentação como construída.

Documento vencido, inspeção ausente e equipamento inoperante são ocorrências distintas.

22. Ordem de serviço

Deve rastrear:

• solicitação;
• local/componente;
• diagnóstico;
• prioridade;
• responsável;
• materiais e horas;
• custo;
• execução;
• teste;
• aceite;
• evidências.

Fechar sem testar mascara reincidência.

23. Contratação e fiscalização

• terceirização não transfere a responsabilidade institucional;
• disponibilidade de equipe não comprova resultado;
• medir por evidência;
• controlar peças substituídas;
• autorizar extraordinários;
• testar e aceitar;
• atualizar histórico, projetos e garantias;
• analisar reincidência.

24. Ferramentas digitais

BIM, GIS, sensores e gêmeos digitais apoiam:

• inventário;
• mapas;
• condição;
• manutenção;
• ocupação;
• consumo.

Não substituem matrícula, título, cadastro oficial, contabilidade, vistoria ou ato decisório.

25. Indicadores

• completude conciliada;
• inspeção no prazo;
• preventiva no prazo;
• emergencial/corretiva;
• backlog por criticidade;
• tempo de solução;
• reincidência;
• custo por área;
• ocupação;
• consumo;
• ociosidade;
• locação × carteira própria.

Indicador sinaliza; não prova causa.

26. Achado de auditoria

• critério;
• condição;
• causa;
• efeito/risco;
• evidência;
• encaminhamento.

A recomendação deve atacar a causa e ser monitorável.

27. Pegadinhas finais

1. RIP não é matrícula.
2. cadastro não prova domínio.
3. contabilidade não substitui registro.
4. SPIUnet pode ser cobrado historicamente.
5. SPIUnet não recebe novos fluxos em julho de 2026.
6. SPUnet não estava totalmente consolidado.
7. imóvel locado pode ser cadastrado sem virar ativo próprio.
8. imóvel vazio não se desafeta sozinho.
9. terreno e edificação são separáveis.
10. manutenção não é sinônimo de capitalização.
11. obra não é automaticamente melhoria.
12. laudo sem ação não controla risco.
13. BIM não é título.
14. alto custo por área não prova ineficiência.
15. sistema novo não corrige dado ruim sozinho.
16. componente substituído pode exigir baixa.