Patrimônio imobiliário, SPIU, gestão e conservação

Um prédio público está vazio, a cobertura apresenta infiltração e o cadastro ainda o mostra como ocupado. Qual dado deve prevalecer? Nenhum, isoladamente. A decisão exige confrontar a realidade física, a matrícula cartorial — que individualiza juridicamente o imóvel —, o cadastro administrativo e o registro contábil.

Essas quatro camadas respondem a perguntas diferentes: o que existe, de quem é ou sob qual título é usado, quem o utiliza e para quê e como o recurso é reconhecido e mensurado. Conciliá-las significa comparar as bases, explicar divergências e corrigir cada uma com a evidência competente. O potencial de serviços é a capacidade do imóvel de sustentar a entrega pública, mesmo sem gerar receita.

Ideia central: matrícula, cadastro, sistema patrimonial e contabilidade são complementares. Uma camada não prova automaticamente o que pertence à outra.

Os sistemas e atos da Secretaria do Patrimônio da União, o Registro Imobiliário Patrimonial, o sistema federal legado e a plataforma atual explicam o vocabulário do edital, mas alcançam diretamente o patrimônio imobiliário federal. Não se presume sua adoção pelo Estado do Maranhão, pelos municípios ou pelo Tribunal de Contas do Estado do Maranhão.

1. O que integra o patrimônio imobiliário

O Código Civil considera imóvel o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. Também conserva como imóveis, para efeitos legais, certos direitos reais sobre imóveis e o direito à sucessão aberta.

Na gestão patrimonial, benfeitoria é a intervenção realizada para conservar, melhorar ou tornar o bem mais útil; acessão é o que se incorpora ao imóvel; e ônus é a restrição ou direito de terceiro que pode limitar sua utilização. A carteira pode abranger:

• terrenos urbanos ou rurais;
• edifícios administrativos, escolas, hospitais, depósitos e outras edificações;
• infraestrutura e instalações incorporadas;
• benfeitorias e acessões;
• direitos, ônus, ocupações e utilizações associados ao imóvel;
• imóveis próprios, recebidos em cessão ou ocupados sob outro título;
• imóveis de terceiros utilizados pelo órgão, que exigem gestão contratual e cadastral mesmo quando não compõem o ativo imobiliário próprio.

1.1 Classificação jurídica dos bens públicos

O bem dominical continua público e não pode ser adquirido por usucapião. Um imóvel vazio também não se torna automaticamente dominical ou alienável: é preciso verificar a afetação, o título, a competência e o procedimento jurídico aplicável.

1.2 Afetação e desafetação

Afetação vincula o bem a uso comum ou especial. Desafetação retira essa destinação pública específica quando o ordenamento e a autoridade competente o permitem. A mudança de uso fático, o abandono ou a desocupação não substituem o ato jurídico necessário.

1.3 Governança do imóvel e matriz de responsabilidades

A gestão imobiliária exige governança explícita. Titularidade, posse, utilização, manutenção, cadastro e registro contábil podem estar distribuídos entre unidades diferentes, mas a fragmentação não elimina responsabilidade.

A matriz deve indicar quem decide, executa, valida e é informado. Um problema sem responsável definido tende a permanecer entre as áreas sem saneamento.

2. As dimensões do controle imobiliário

Um mesmo imóvel deve ser observado por dimensões diferentes:

Uma divergência em qualquer camada exige saneamento. Exemplos: prédio utilizado sem cadastro; cadastro sem matrícula conhecida; área física diferente da certidão; imóvel baixado na contabilidade, mas ainda sob controle; valor incompatível com avaliação; unidade desocupada sem proteção ou nova destinação.

2.1 Qualidade dos dados e controles de migração

Um cadastro confiável deve apresentar:

Migrações entre sistemas exigem mapeamento de identificadores, controle das alterações durante a transição, totais de controle, relatório de exceções, amostragem documental, aceite das unidades e conciliação posterior. Copiar dados inconsistentes apenas transfere o problema para a plataforma nova.

3. Ciclo de vida do imóvel público

Uma sequência útil para estudo é:

1. identificar a necessidade e verificar alternativas na carteira existente;
2. adquirir, construir, receber ou incorporar o imóvel por título válido;
3. caracterizar área, limites, edificações, benfeitorias e condição;
4. regularizar a situação dominial e promover registros ou averbações cabíveis;
5. cadastrar o imóvel e suas utilizações;
6. reconhecer e mensurar contabilmente, quando atendidos os critérios;
7. afetar, destinar, ocupar e atribuir responsabilidades;
8. inspecionar, conservar, manter e gerir riscos;
9. inventariar e conciliar as bases física, jurídica, cadastral e contábil;
10. reavaliar decisões de uso, custo, compartilhamento, desocupação e destinação;
11. formalizar transferência, baixa ou alienação quando juridicamente cabível.

O ciclo é retroalimentado. Uma inspeção pode exigir manutenção; uma obra pode alterar área, valor e cadastro; uma mudança de ocupante exige atualização; uma divergência registral pode iniciar regularização dominial.

4. Cadastro e registro não são sinônimos

4.1 Registro imobiliário

O Cartório de Registro de Imóveis exerce a função de publicidade e produz os efeitos jurídicos previstos na legislação registral. A matrícula individualiza o imóvel e concentra seu histórico registral. Conforme o ato, são praticados registros ou averbações.

O registro cartorial pode demonstrar titularidade e direitos reais, mas não informa sozinho toda a realidade gerencial: condição da cobertura, sala ocupante, ordem de serviço pendente e custo de manutenção, por exemplo, pertencem a outros controles.

4.2 Cadastro patrimonial

O cadastro administrativo organiza dados necessários à gestão. Um registro de qualidade pode conter:

• identificador estável;
• endereço, localização, área e coordenadas;
• matrícula, cartório e documentos dominiais;
• natureza, classificação e destinação;
• unidade gestora, ocupante, responsável e instrumento de uso;
• terreno, edificações, instalações, benfeitorias e componentes relevantes;
• planta, memorial, projetos, laudos, licenças, garantias e arquivos fotográficos;
• estado de conservação, riscos, restrições e pendências;
• valor, data e método da avaliação;
• custos de operação e manutenção;
• histórico de obras, inspeções, ocorrências e mudanças de uso.

Cadastro não prova domínio por si só. Também não basta preencher uma vez: mudança de área, uso, responsável, condição, valor ou documento deve gerar atualização tempestiva e trilha de auditoria.

4.3 Registro contábil

O lançamento contábil reconhece e mensura o recurso conforme as normas aplicáveis. Não substitui matrícula nem cadastro. Da mesma forma, possuir matrícula não autoriza lançamento automático sem avaliar controle, potencial de serviços, mensuração e demais critérios contábeis.

4.4 Conciliação

Conciliar significa comparar as bases e explicar diferenças. Para cada imóvel, devem convergir, quando aplicável:

• existência e condição física;
• titularidade ou fundamento de uso;
• área e características técnicas;
• destinação e ocupante;
• identificadores cadastrais;
• valor e conta contábil;
• responsabilidades, contratos e documentos.

4.5 Cadastro Nacional de Bens Imóveis da União e estrutura do RIP

No contexto federal, o Decreto nº 99.672/1990 estruturou o Cadastro Nacional de Bens Imóveis da União. O RIP é identificador cadastral numérico: não é matrícula, título aquisitivo nem prova autônoma de domínio.

Na operação histórica do SPIUnet, é útil distinguir:

O RIP utilização não existe sem o cadastro do imóvel. Alterar apenas a utilização também não sana divergência de matrícula, área, titularidade ou valor do imóvel-base.

5. Lei nº 4.320/1964 e inventário de imóveis

A Lei nº 4.320/1964 exige registros sintéticos dos bens móveis e imóveis e determina que o levantamento geral se baseie no inventário analítico de cada unidade administrativa e na escrituração sintética contábil.

Para imóveis, inventariar não é contar prédios nem imprimir uma lista. A atividade deve verificar, conforme o risco:

• existência, localização e limites;
• ocupação, destinação e responsável;
• condição e necessidade de intervenção;
• documentos dominiais e restrições;
• correspondência entre imóvel, cadastro e conta;
• área, componentes e benfeitorias;
• indícios de ociosidade, invasão, cessão irregular ou uso incompatível;
• divergências de valor ou de registro.

O inventário gera achados. Cada divergência precisa de responsável, prazo, evidência de saneamento e reflexo nas bases afetadas.

6. Referencial dos imóveis da União

A Constituição enumera bens da União no art. 20. O Decreto-Lei nº 9.760/1946 disciplina categorias e aspectos do patrimônio imobiliário federal. A Lei nº 9.636/1998 autoriza ações de identificação, demarcação, cadastramento, registro, fiscalização e regularização dos imóveis da União.

Para esse patrimônio, a Lei nº 9.636/1998 determina sistema unificado de informações que contenha, entre outros dados:

• localização e área;
• matrícula no registro de imóveis competente;
• tipo de uso;
• pessoa física ou jurídica destinatária;
• valor atualizado, se disponível.

A presença da matrícula dentro do sistema demonstra a complementaridade: o sistema cadastral armazena a referência ao registro, mas não se transforma no próprio registro cartorial.

As normas e procedimentos desta seção são diretamente federais. Podem fornecer modelo de estudo e controle para outros entes, mas sua aplicação operacional não é automática fora da União.

7. O ecossistema federal: SPIU, SPU, SPIUnet, SPUnet, RIP e SIAFI

As siglas designam órgão, identificadores e sistemas diferentes.

Fontes oficiais descrevem historicamente o SPIUnet tanto como “Sistema de Patrimônio Imobiliário da União” quanto como “Sistema de Gerenciamento dos Imóveis de Uso Especial”. Em prova, use a data e o objeto da pergunta: a ambiguidade do nome não transforma a SPU em sistema nem o SPIUnet na plataforma atual.

7.1 RIP, matrícula e utilização

O RIP identifica administrativamente o imóvel nos cadastros da SPU. Não é matrícula cartorial nem comprova domínio sozinho. Na operação histórica, o cadastro do imóvel podia ter utilizações vinculadas; cada utilização permitia acompanhar ocupação, parcela destinada e unidade responsável.

Cadastrar um imóvel locado ajuda a gerir ocupação e contrato, mas não o converte em propriedade pública nem em ativo próprio automaticamente. Titularidade, utilização e reconhecimento contábil continuam sendo perguntas distintas.

7.2 Cadastro e contabilidade

SPIUnet e SIAFI cumpriam funções diferentes: o primeiro apoiava o cadastro imobiliário; o segundo registra execução e fatos contábeis federais. Integração de dados não torna os sistemas equivalentes e não dispensa conciliação.

O edital pode conservar a sigla SPIU e cobrar funcionalidades históricas do SPIUnet. Por isso, distinga o tempo verbal: “registrava”, “permanece operacional” e “passou a receber os fluxos” descrevem momentos diferentes.

8. Sistemas no corte de 6 de julho de 2026

A SPU informou que, em 9 de março de 2026, o SPIUnet e o SISREI foram desativados para operação e mantidos apenas para consulta. Em 2 de abril de 2026, os processos e fluxos antes executados no SPIUnet passaram a ocorrer exclusivamente no SPUnet.

Portanto, no corte do edital:

• o SPIUnet é sistema legado e fonte histórica, não o sistema operacional vigente;
• o SPUnet recebe os fluxos migrados, mas sua implantação continua progressiva;
• funcionalidades e bases do SIAPA ainda estavam em incorporação;
• cadastro, avaliação, destinação, contratos, fiscalização e contabilidade permanecem macroprocessos distintos;
• números de módulos dependem da data da fonte e não devem ser memorizados sem referência temporal;
• integração não elimina controle de acesso, validação, rastreabilidade nem conciliação com o SIAFI.

SPUnet, SPIUnet e SISREI pertencem ao contexto federal da SPU. Sem ato específico, não se pode afirmar que sejam sistemas próprios do TCE-MA ou do Estado do Maranhão.

9. Contabilidade patrimonial do imóvel

9.1 Reconhecimento

O imóvel é reconhecido como ativo quando a entidade controla o recurso em consequência de evento passado, espera potencial de serviços ou benefícios econômicos e consegue mensurá-lo de forma confiável conforme a norma aplicável. Propriedade formal é evidência importante, mas controle e substância do arranjo precisam ser analisados.

9.2 Mensuração inicial

Em regra, a mensuração inicial usa o custo. O custo inclui valores necessários para adquirir ou construir e colocar o ativo no local e na condição de funcionamento pretendidos. Em transação sem contraprestação ou por valor simbólico, a norma pode exigir valor justo na data de aquisição.

Não confunda:

• valor de aquisição;
• valor de mercado;
• valor justo;
• valor venal ou cadastral;
• valor contábil bruto;
• valor contábil líquido.

São grandezas com finalidades e métodos diferentes.

9.3 Terreno, edificação e componentes

Terreno e edificação são ativos separáveis mesmo quando adquiridos juntos. Em regra, o terreno possui vida útil ilimitada e não é depreciado; a edificação e componentes significativos com vida útil definida são depreciáveis.

A depreciação começa quando o ativo está disponível para uso, não necessariamente na data do pagamento. Componentes relevantes com padrões de consumo ou vidas úteis diferentes podem precisar de controle separado.

9.4 Manutenção ou capitalização

O nome da intervenção não decide seu tratamento contábil.

• gasto que apenas preserva ou restaura o desempenho originalmente esperado tende a ser reconhecido como despesa de manutenção do período;
• intervenção que aumenta potencial de serviços, capacidade ou vida útil pode integrar o valor do ativo se cumprir os critérios de reconhecimento;
• substituição de componente pode exigir baixa do componente substituído e reconhecimento do novo;
• obra de conservação pode ser despesa orçamentária de custeio segundo a Lei nº 4.320/1964, mas a análise patrimonial do efeito sobre o ativo permanece necessária.

Classificação orçamentária e reconhecimento patrimonial dialogam, mas não são a mesma decisão.

9.5 Mensuração posterior

Conforme a política aplicável, a entidade acompanha depreciação, reavaliação e perdas por redução ao valor recuperável. Reavaliação não é aumento livre nem simples atualização monetária: depende de base técnica, consistência por classe e frequência suficiente para evitar valor materialmente inadequado.

Sinistro, dano, obsolescência, desocupação prolongada ou perda de utilidade podem indicar redução do potencial de serviços e exigir avaliação contábil.

9.6 Regra federal específica

A Portaria Conjunta STN/SPU nº 10/2023 disciplina mensuração, atualização, reavaliação e depreciação de imóveis da União, autarquias e fundações públicas federais em sistemas da SPU. Entre outras regras, exige atualização cadastral, separa valores e atribui competências aos órgãos gestores.

Seus percentuais, prazos e método de depreciação são regras federais específicas. Não devem ser convertidos em regra geral para qualquer ente. Para a teoria contábil ampla, prevalecem MCASP e normas contábeis aplicáveis.

9.7 Publicação não é aplicação: o corte de 2026

No corte de 6 de julho de 2026, já haviam sido publicadas a NBC TSP 37 — Ativo Imobilizado, a NBC TSP 38 — Mensuração, a NBC TSP 35 — Arrendamentos e a revisão da NBC TSP 06 — Propriedade para Investimento. As novas normas e revisões, porém, indicam aplicação às entidades do setor público a partir de 1º de janeiro de 2027, salvo norma nacional que estabeleça prazo específico. Publicação no Diário Oficial da União, entrada formal em vigor e aplicação a determinado exercício não são sinônimos.

Para um fato de 2026, consulte o Manual de Contabilidade Aplicada ao Setor Público, 11ª edição, e as normas aplicáveis àquele exercício; use as normas publicadas em 2026 para compreender a transição, sem retroagir seus efeitos. Arrendamento é o contrato que transfere o direito de controlar o uso de um ativo por certo período em troca de contraprestação.

A classificação não decorre apenas da aparência física:

A propriedade jurídica, o controle do recurso, a finalidade de uso e a classificação contábil são perguntas relacionadas, mas não idênticas.

10. Gestão da carteira imobiliária

Gestão imobiliária combina governança, informação e decisão. A carteira deve ser tratada como conjunto, e não como prédios isolados.

10.1 Planejamento

Antes de adquirir ou locar, a entidade deve verificar:

• necessidade e nível de serviço;
• imóveis próprios disponíveis, ociosos ou subutilizados;
• possibilidade de compartilhamento ou melhor ocupação;
• localização, capacidade e acessibilidade;
• custo total de ocupação durante o ciclo de vida;
• riscos jurídicos, técnicos, ambientais e operacionais;
• recursos para operação, conservação e manutenção.

O preço de aquisição ou aluguel é apenas uma parcela. Energia, água, condomínio, vigilância, limpeza, seguros, adequações, manutenção, deslocamento e desmobilização alteram a economicidade.

10.2 Destinação e ocupação

Todo imóvel precisa de finalidade, usuário e responsável identificados. A gestão deve detectar:

• vacância e subutilização;
• ocupação sem instrumento válido;
• uso incompatível com a afetação;
• cessão ou compartilhamento sem atualização;
• imóvel locado enquanto bem próprio adequado permanece ocioso;
• custo elevado sem entrega proporcional de serviço.

Desocupação deve acionar proteção, inspeção, atualização cadastral e decisão tempestiva de nova destinação. Imóvel vazio tende a sofrer invasão, vandalismo e deterioração mais rapidamente.

11. Conservação, manutenção, reparo e melhoria

As fronteiras dependem do caso. Uma mesma obra pode ter parcelas de reparo e de melhoria, exigindo documentação e tratamento contábil adequados.

11.1 Estratégias de manutenção

• preventiva: ação programada antes da falha, por tempo, uso ou recomendação técnica;
• corretiva planejada: correção de defeito conhecido com programação e controle de risco;
• corretiva emergencial: resposta imediata para proteger vida, patrimônio ou continuidade;
• preditiva ou baseada em condição: decisão apoiada em medição, inspeção e tendência de desempenho;
• detectiva: teste destinado a descobrir falhas ocultas em sistemas de proteção ou reserva.

Preventiva não significa intervir em todos os componentes com a mesma frequência. A periodicidade deve considerar fabricante, norma, ambiente, idade, condição, criticidade e histórico.

11.2 Diligência dominial e técnica antes da intervenção

Divergências devem ser tratadas conforme sua natureza:

Nenhuma dessas situações autoriza simplesmente “corrigir o sistema” sem produzir a evidência técnica e jurídica correspondente.

12. Plano de manutenção predial

Um plano consistente reúne:

1. inventário técnico do imóvel, sistemas e componentes;
2. projetos, manuais, garantias, laudos e registros de responsabilidade técnica;
3. inspeção inicial e diagnóstico da condição;
4. matriz de criticidade e priorização por risco;
5. tarefas, periodicidades, responsáveis e recursos;
6. manutenção legal e testes obrigatórios;
7. fluxo de chamados e ordens de serviço;
8. critérios de urgência, aceite e encerramento;
9. orçamento de ciclo de vida e programação de contratações;
10. histórico de falhas, intervenções, custos e evidências;
11. indicadores e revisão periódica do plano.

O inventário técnico deve contemplar, conforme o imóvel, estrutura, cobertura, fachadas, impermeabilização, sistemas elétricos e hidrossanitários, climatização, elevadores, prevenção de incêndio, acessibilidade, segurança, redes e áreas externas.

12.1 Criticidade

Priorizar apenas pelo custo do reparo é inadequado. A criticidade combina probabilidade e consequência sobre:

• vida e segurança dos usuários;
• continuidade do serviço público;
• integridade do imóvel;
• meio ambiente;
• acessibilidade;
• conformidade legal;
• custo e tempo de recuperação.

Uma falha pequena em sistema de combate a incêndio pode ser mais crítica que defeito estético caro.

12.2 Ordem de serviço

A ordem de serviço deve permitir rastrear solicitação, local, ativo ou componente, diagnóstico, prioridade, responsável, materiais, horas, custo, execução, teste, aceite e evidências. Encerrar a ordem sem verificar a solução mascara reincidência e prejudica indicadores.

12.3 Matriz de conformidade predial

O plano deve controlar, conforme o imóvel e a legislação aplicável:

• projetos, manuais e documentação como construída;
• inspeções e laudos prediais;
• prevenção e combate a incêndio;
• instalações elétricas e hidrossanitárias;
• elevadores e equipamentos de transporte;
• climatização e PMOC quando exigível;
• acessibilidade e rotas de circulação;
• segurança do trabalho;
• licenças, certificados e responsabilidades técnicas;
• garantias, testes e registros de aceite.

O documento vencido, a inspeção não realizada e o equipamento inoperante são fatos diferentes, embora possam coexistir. A matriz deve identificar critério, validade, responsável, evidência, risco e providência.

13. Inspeção, riscos e fiscalização

Inspeções periódicas identificam deterioração antes da falha grave. Achados precisam ser classificados, documentados, encaminhados e acompanhados. Laudo sem plano de ação não reduz o risco.

Riscos frequentes incluem:

• infiltração, corrosão, trinca e degradação estrutural;
• instalação elétrica sobrecarregada;
• sistema de incêndio vencido ou inoperante;
• barreiras de acessibilidade;
• falha de elevador ou climatização crítica;
• invasão, vandalismo e ocupação irregular;
• documentação, área ou matrícula divergente;
• manutenção exclusivamente reativa;
• contrato sem medição, aceite ou fiscalização eficaz;
• cadastro desatualizado e sistema sem integração;
• imóvel ocioso enquanto há gasto elevado com locação.

O TCU classificou a gestão do patrimônio imobiliário da União como área de alto risco e destacou vacância, abandono, depredação, custo, baixa confiabilidade cadastral, sistemas inadequados e fragilidade de governança. Esses achados federais ilustram riscos gerais, sem provar que se repitam em todo ente.

14. Contratação e fiscalização da manutenção

Mesmo quando a execução é terceirizada, a Administração permanece responsável por planejar, definir resultados, fiscalizar e aceitar os serviços. São controles relevantes:

• escopo e níveis de serviço mensuráveis;
• qualificação e responsabilidade técnica quando exigidas;
• plano preventivo compatível com o inventário;
• medição baseada em evidência;
• controle de materiais e peças substituídas;
• autorização para serviços extraordinários;
• testes e aceite;
• atualização de projetos, garantias e histórico;
• análise de reincidência e desempenho da contratada.

Pagamento por disponibilidade de equipe não comprova que o imóvel recebeu a manutenção necessária. A fiscalização deve relacionar recursos, ordens executadas, qualidade e resultado.

15. Interfaces obrigatórias

15.1 Acessibilidade

Manutenção e reforma devem preservar rotas, equipamentos e condições acessíveis. Barreira criada por obra ou equipamento inoperante pode impedir o acesso ao serviço público. O detalhamento normativo de acessibilidade pertence ao Assunto 114.

15.2 Segurança e incêndio

Instalações elétricas, saídas, sinalização, detecção, alarme, combate a incêndio e planos de emergência exigem inspeção e conformidade com as regras da autoridade competente.

15.3 Sustentabilidade

Consumo de água e energia, resíduos, conforto ambiental, durabilidade e custo de operação devem integrar decisões. Economia imediata que acelera deterioração ou aumenta consumo pode elevar o custo total.

15.4 Continuidade

Hospitais, centros de dados, atendimento ao público e outras instalações críticas precisam de contingência, redundância e janelas de intervenção compatíveis com o serviço.

15.5 Ferramentas digitais e seus limites

BIM, GIS, sensores, mapas e gêmeos digitais podem apoiar inventário, localização, inspeção, manutenção baseada em condição, ocupação e consumo.

Eles não substituem:

• matrícula e averbações;
• título ou instrumento de uso;
• cadastro patrimonial oficial;
• lançamento contábil;
• vistoria e aceite;
• decisão da autoridade competente.

Uma representação tridimensional atualizada pode ser excelente evidência técnica, mas não transforma o modelo digital em título jurídico ou registro contábil.

16. Indicadores

Indicador sinaliza; não determina a causa. Prédio hospitalar antigo pode ter custo por metro quadrado maior que depósito novo sem que isso prove desperdício. Comparações exigem criticidade, idade, padrão, localização e nível de serviço equivalentes.

16.1 Perspectiva de auditoria e controle externo

Um achado de auditoria pode ser estruturado assim:

Exemplo: o plano exige inspeção semestral, mas sistemas críticos não foram inspecionados porque o inventário técnico está incompleto; o efeito é risco à segurança e à continuidade. A recomendação deve atacar a causa e permitir monitoramento.

17. Dois casos para fechar o raciocínio

17.1 Área física maior que a matrícula

A equipe não deve escolher o número mais conveniente nem apenas alterar o cadastro. Primeiro verifica levantamento técnico, plantas e cadeia documental; depois promove a regularização cabível e atualiza, com evidência, as bases administrativa e contábil afetadas. Uma diferença física pode exigir providência registral, mas cada camada tem rito próprio.

17.2 Cobertura substituída em prédio desocupado

A desocupação não elimina o dever de proteger o imóvel. A equipe inspeciona a infiltração, controla o risco imediato e decide a destinação. Na contratação, separa reparo, eventual melhoria e componente substituído. Depois examina baixa do componente antigo, reconhecimento do novo, vida útil, garantias, inventário técnico e valor contábil.

Os dois casos usam o mesmo mapa mental: realidade física → título e restrições → cadastro e responsável → efeito contábil → finalidade pública → evidência e acompanhamento. É esse encadeamento, e não uma lista isolada de siglas, que permite resolver questões novas.